A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) foi instituída pela Lei nº 10.931 de 02 de agosto de 2004 em seu artigo 18 ao 25.  A CCI é um título de crédito executivo extrajudicial, instituído para representar créditos imobiliários como um contrato de compra e venda de imóveis, exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuados no respectivo contrato que representa.

Esta cédula tem como principal objetivo facilitar e simplificar a transferência do crédito imobiliário à terceiros, além de antecipar o recebimento do crédito por parte de quem a emite, transferindo os direitos de crédito dos contratos de crédito imobiliário que representa para aqueles que investem neste título.

Para promover o conhecimento sobre a Cédula de Crédito Imobiliário, explicaremos, em termos gerais, um pouco sobre seu funcionamento.

Como funciona a Cédula de Crédito Imobiliário?

Imagine o seguinte exemplo: uma determinada construtora constrói um prédio com 40 apartamentos novinhos e os vende a um prazo bem longo. A construtora, para não esperar por anos para receber o valor integral da venda e precisando de capital para construir novos prédios para vendê-los no mercado, decide utilizar os direitos de crédito originados pela venda dos apartamentos, objeto do contrato de compra e venda, para emitir uma CCI a fim de representar o respectivo contrato de compra e venda.

Antes de continuarmos com o nosso exemplo, precisamos frisar algumas coisas importantes a respeito da emissão das 40 Cédulas de Crédito Imobiliário que representarão os 40 contratos de compra e venda.

Podemos estar nos perguntando se o devedor do contrato de compra e venda precisa consentir com a emissão da cédula pela construtora, já que a futura Cédula de Crédito Imobiliário irá representar seu contrato de compra e venda. A emissão e negociação de uma CCI pela construtora independe do consentimento devedor do contrato.

Outra pergunta que podemos nos fazer é a respeito do crédito propriamente dito gerado pela venda dos 40 apartamentos: "O título que será emitido precisa representar o valor integral de cada um dos 40 contratos de compra e venda?". A CCI pode ser emitida pela construtora representando uma fração do valor de um respectivo contrato de compra venda, representar o valor total de cada contrato ou do conjunto total de contratos.

Nesse caso, temos: 40 contratos de compra e venda que serão representados por 40 CCIs integrais, equivalentes a 100% de cada contrato (CCI Integral) ou 40 contratos de compra e venda iguais que serão representados por 40 CCIs fracionárias, nos quais cada CCI corresponderá, por exemplo, a 60% de cada contrato de compra e venda (CCI Fracionária).

E a CCI emitida pela construtora, tem alguma garantia? Isso fica a critério da própria construtora, que poderá emitir uma cédula com garantia real, fidejussória ou sem garantia. A emissão de uma CCI,  em síntese,  pode ser cartular ou escritural, representar o crédito integral ou fracionário, tendo ou não garantia.

O pagamento total da dívida do devedor é comprovado por meio da declaração de quitação, emitida pelo atual credor da Cédula de Crédito Imobiliário. Na falta deste, a comprovação é feita por outros meios admitidos em direito.