O setor imobiliário brasileiro segue como um dos motores da economia, movimentando bilhões de reais e financiando desde a casa própria até grandes empreendimentos comerciais. Nos últimos 20 anos, o mercado de capitais assumiu protagonismo no financiamento imobiliário. Instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) se consolidaram como alternativas para captar recursos diretamente com investidores. Cada um tem características, níveis de risco e perfis de investidores distintos, por isso compreender essas diferenças é essencial para tomar as decisões mais adequadas.

Você sabe quais são as diferenças entre eles?

O que CRI, LIG e LCI têm em comum?

• São títulos de renda fixa lastreados em operações do mercado imobiliário.

• Podem pagar remuneração pré fixada, pós-fixada ou híbrida (CDI, IPCA etc.).

• Podem oferecer isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas, dependendo da sua estrutura.

• Além do retorno financeiro, esses instrumentos atuam como canais diretos de funding para a construção civil e outros projetos imobiliários.

LIG — Letra Imobiliária Garantida

Criada pela Lei nº 13.097/2015 e inspirada nas covered bonds europeias, a LIG se destaca por oferecer uma camada adicional de proteção ao investidor. Além da responsabilidade do emissor (instituição financeira), existe uma carteira de créditos imobiliários segregada que funciona como lastro. Esse modelo confere maior segurança em cenários de stress do emissor e tende a atrair investidores institucionais e qualificados.

A legislação e critérios aplicáveis às LIGs vêm sendo aprimorados nos últimos anos. Mudanças normativas promovidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) têm afetado regras sobre elegibilidade do lastro e requisitos de divulgação, exigindo diligência reforçada por parte dos agentes envolvidos. 

LCI — Letra de Crédito Imobiliário

A LCI, instituída pela Lei nº 10.931/2004, é historicamente a porta de entrada do investidor pessoa física para o crédito imobiliário. 

• São emitidas por bancos e oferecem isenção de IR para pessoas físicas.

• Em muitos casos, contam com proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) até o limite legal, o que as torna atraentes para investidores de varejo.

CRI — Certificado de Recebíveis Imobiliários

O CRI (Lei nº 9.514/1997) é um título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários. Na prática, ele transforma recebíveis do setor imobiliário (aluguéis, financiamentos, contratos de compra e venda) em um papel que pode ser adquirido por investidores no mercado de capitais.

• Os CRIs não contam com cobertura do FGC.

• Seu risco está diretamente atrelado à qualidade dos recebíveis que compõem o lastro, podendo ser corporativo ou pulverizado (com diversos devedores).

A combinação entre a demanda dos investidores e a necessidade das empresas por capital tende a manter os CRIs em crescimento.

O que mudou recentemente?

• Em fevereiro de 2024 o Conselho Monetário Nacional (CMN) editou a Resolução CMN nº 5.118, que disciplina o lastro de CRAs e CRIs, definindo critérios de elegibilidade dos ativos que podem compor esses instrumentos. Em 2025 o CMN publicou a Resolução nº 5.212, que alterou e aperfeiçoou pontos da norma anterior. Essas resoluções têm por objetivo reforçar a transparência e a qualidade do funding que chega ao setor imobiliário, o que exige transparência e diligência maior por parte de securitizadoras, emissores e agentes fiduciários. 

• Outras normas do CMN de fevereiro de 2024 também trouxeram definições e critérios para fins de enquadramento de crédito imobiliário em diferentes produtos, impactando, por exemplo, a composição elegível de lastros para LCIs. 

• No âmbito da CVM, a Resolução CVM nº 160 consolidou regras sobre ofertas públicas e exigências de divulgação aplicáveis a valores mobiliários, incluindo efeitos práticos sobre emissões públicas. Além disso, a Resolução CVM nº 30 (e suas atualizações) trata da adequação de produtos e serviços ao perfil do cliente, reforçando obrigações de suitability e verificação de adequação para distribuidoras e gestores. 

Como os FIIs se conectam ao ecossistema?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) representam a via de equity do mercado imobiliário. Enquanto LIG, LCI e CRI são instrumentos de dívida e funding que abastecem projetos e geram fluxos de pagamento, os FIIs democratizaram o acesso ao mercado, permitindo que investidores de varejo participem do setor de forma pulverizada e com liquidez na bolsa.

A engrenagem por trás do setor

O financiamento imobiliário não se resume apenas ao crédito e aos títulos emitidos. Ele depende de uma engrenagem que envolve bancos, securitizadoras, administradores fiduciários, agentes de custódia, auditores e reguladores. Cada elo é responsável por garantir que os recursos sejam bem direcionados e que os investidores tenham segurança ao aplicar seu capital.

Nesse cenário, a Oliveira Trust desempenha um papel estratégico ao atuar como agente fiduciário, administrador e custodiante de operações imobiliárias no mercado de capitais. A empresa oferece infraestrutura completa para ativos como CRIs, LIGs e FIIs, assegurando governança, transparência e agilidade na comunicação entre emissores e investidores.

Com mais de três décadas de experiência e presença em operações que somam trilhões de reais, a Oliveira Trust ajuda a transformar projetos imobiliários em realidade, conectando o capital do investidor às necessidades de financiamento do setor.